Alquiler local Covid-19. Actualizacion RDL 15/2020

1/5/2020

Jordi Medina Ortiz

Doctor en Derecho - Abogado

Y ahora, después del RDL 15/2020, ¿puedo suspender el pago de la renta del alquiler del local por causa del coronavirus?

El pasado 1 de abril de 2020 publiqué un post con el título de: “Alquiler de local Covid-19. ¿Puedo suspender el pago de la renta del alquiler de local por causa de coronavirus?".

En aquel post, publicado bajo el régimen del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma, planteábamos el estado de la cuestión, bajo la premisa inicial de que las obligaciones de las partes seguían vigentes, a pesar del estado de alarma. Por ello, el arrendatario, en principio, seguía obligado a pagar la renta, sin perjuicio de que pudiera plantear al arrendador un acuerdo sobre el aplazamiento o reducción de los pagos, pero siempre necesitando un acuerdo de las partes.

El día 22 de abril de 2020, el BOE ha publicado el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de “medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo”, en el que ha pretendido dar solución a las dificultades de pago del alquiler de los locales de negocios por parte de los autónomos y las pequeñas empresas, que se hayan visto obligadas a suspender su actividad, o hayan visto reducidos sus ingresos drásticamente por causa del estado de alarma.

Sin embargo, el RDL 15/2020 ha caído de nuevo en una regulación complicada, repleta de requisitos de requisitos superpuestos y que adolece de una imprecisión terminológica que abre la puerta a discutir un sinfín de cuestiones. Pero, lo peor de todo, la pobreza de las soluciones que ofrece este RDL. En resumen:

1.- Si el arrendador es un gran tenedor, el arrendatario podrá solicitar y el arrendador está obligado a aceptar un aplazamiento del pago del alquiler mientras dure el estado de alarma, con un máximo de cuatro meses. Los pagos mensuales que no pague ahora tendrá que pagarlos después de que finalice el estado de alarma, fraccionados en dos años. El propietario está obligado a aceptar esta moratoria.

2.- En cambio, si el arrendador no es un "gran tenedor ", el arrendatario podrá solicitar un aplazamiento del pago del alquiler mientras dure el estado de alarma, por un máximo de cuatro meses, pero en este caso, el arrendador no está obligado a aceptarlo. Solo en el caso de que haya acuerdo, el arrendador puede cobrarse el alquiler de la fianza y, en el plazo de un año, desde la finalización del estado de alarma, el arrendatario está obligado a reponer la fianza.

En el RDL se desarrollan los requisitos concretos que debe reunir el arrendatario que sea autónomo o pequeño empresario para que le resulte aplicable este régimen legal y los documentos necesarios para acreditar la concurrencia de los requisitos, así como el plazo de UN MES desde la entrada en vigor de este RDL (entró en vigor el 23 de abril de 2020) para solicitar el aplazamiento de pagos.

Como puede verse, las soluciones que ofrece el RDL 15/2020 no son muy satisfactorias para el arrendatario, en el caso de que el arrendador no sea gran tenedor (es decir, en la mayor parte de los casos) ya que éste no está obligado a aceptar ningún aplazamiento ni reducción.

Sin embargo, el arrendatario puede acudir a los tribunales y solicitar una modificación de las condiciones del contrato, al menos con carácter transitorio. No me cabe duda que, si la demanda se plantea adecuadamente, el tribunal hará aplicación de la doctrina jurisprudencial de la denominada “cláusula rebus sic stantibus” y acordará una modificación de las condiciones del contrato, al menos con carácter transitorio. El problema es que para obtener esta modificación judicial, hay que interponer una demanda judicial.

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