Jordi Medina Ortiz

Doctor en Derecho – Abogado

Las medidas decretadas por el Gobierno para paliar los efectos de la pandemia del coronavirus han afectado a todos los ámbitos del tráfico económico. Uno de los sectores más afectados es el del comercio. La mayor parte de los comerciantes se han visto obligados a cerrar sus negocios o han visto disminuidos notablemente sus ingresos como consecuencia de la declaración del estado de alarma y se preguntan si tienen obligación de seguir pagando la renta del alquiler de su local comercial.

Los arrendamientos de local comercial se rigen en primer lugar por lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento, complementado por el régimen legal establecido para los alquileres para uso distinto del de vivienda en la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y sus modificaciones posteriores), y con carácter subsidiario, el Código Civil español.

De este régimen resulta que la obligación básica del arrendatario es pagar la renta pactada y la obligación básica del arrendador es poner el inmueble a disposición del arrendatario para que éste pueda destinarlo al uso pactado.

Ahora bien, con ocasión de la pandemia de coronavirus, el Gobierno de España ha dictado diversas normas para luchar contra la misma.

En materia de arrendamiento de local de negocio, la norma destaca el artículo Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, “por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19” (en adelante “RD de 14 de marzo de estado de alarma”). En el artículo 10 de este Real Decreto, se establece la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de determinados sectores de actividad especificados en esa norma. Y en el artículo 7 del mismo, se restringe enormemente la libre circulación de personas por la vía pública. El RD de 14 de marzo de estado de alarma ha sido complementado por otras disposiciones posteriores, de entre las cuales tiene especial trascendencia el Real Decerto-Ley 10/2020, de 29 de marzo, “por el que se regula un permiso retribuido recuperable para las personas trabajadoras por cuenta ajena que no presten servicios esenciales, con el fin de reducir la movilidad de la población en el contexto de la lucha contra el Covid-19”, en el cual se establece la obligación de conceder a los trabajadores un permiso retribuido, excepto para determinados sectores de actividad que se enumeran en un anexo del mismo Real Decreto-Ley.

A partir de esta normativa especial sobre el coronavirus, cabe distinguir dos supuestos básicos:

• Los locales destinados a actividades que se han visto legalmente obligadas a cerrar por establecerlo así el DR de 14 de marzo de estado de alarma.
• Y los locales destinados a otras actividades que no se han visto obligados a cerrar por disposición legal, pero sí se han visto afectados por la evidente reducción de actividad comercial que ha producido la introducción de esas medidas.

Dado que la situación que se ha generado por razón de la pandemia del coronavirus es una situación totalmente novedosa, prácticamente ningún contrato de alquiler contempla las obligaciones de las partes para semejante situación. Pero, obviamente, si el contrato tuviera alguna cláusula que previera esta situación, debería aplicarse lo que se hubiera previsto en dicha cláusula.

En el resto de los casos, ante la falta de previsión contractual, caben dos planteamientos acerca de la posibilidad de suspender el pago de los arrendamientos de los locales comerciales por causa del cierre:

a).

• Entender que cabe suspender el pago de las rentas. Esta suspensión podría apoyarse, en resumen, en diversos argumentos:
• Alegando que el impago de las rentas viene impuesto por una causa de fuerza mayor, no imputable al arrendatario, con base en el artículo 1105 del Código Civil español.
• Alegando la concurrencia de una causa de suspensión por analogía del artículo 30 en relación con el 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (que se refieren al caso de que el arrendatario no pueda hacer uso de la finca porque se estén realizando en ella obras necesarias para la conservación de la finca).
• O bien, alegando la denominada “cláusula rebus sic stantibus”. Se trata de una norma no regulada en el derecho positivo español, pero que se ha aplicado alguna vez (ciertamente, en muy contadas ocasiones), de creación jurisprudencial, según la cual, en los contratos de tracto sucesivo, cuando se producen unos hechos sobrevenidos y no previstos, el tribunal puede suavizar el desequilibrio entre las prestaciones de las partes.

b).

•  Entender que las obligaciones de las partes siguen vigentes. El arrendador cumple con poner el local a disposición del arrendatario (artículo 1554 del Código Civil) y la ley prevé diversos supuestos en los que se admite la suspensión del pago de la renta en casos concretos, entre los que no se contempla el cierre del local. Por ejemplo, se prevé la suspensión del pago por obras necesarias que hagan inhabitable la finca, antes mencionado, del artículo 30 que remite al 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos; así como el artículo 1575 para arrendamientos rústicos –pero no para los urbanos- por pérdida de más de la mitad de la cosecha por casos fortuitos.

Lógicamente, en el caso de que el local se destine a una actividad de las que se ha visto obligada a cerrar con carácter obligatorio por aplicación del DR de 14 de marzo de estado de alarma, el arrendatario tendrá más fácil la defensa de la suspensión del pago por los argumentos anteriormente apuntados.

En cambio, en el caso de que el local se destine a una actividad de las que no se ha visto obligada a cerrar con carácter obligatorio, deberá demostrarse la caída de actividad de la arrendataria, coincidente en el tiempo con las fechas de las medidas de confinamiento, y tener medios de prueba que demuestren que el descenso de la actividad se ha producido como consecuencia de la adopción de esas medidas.

En cualquier caso, hay que advertir que el arrendatario no debe optar por el impago de forma directa y unilateral, sino que debe comunicar al arrendador la situación y las dificultades de pago e intentar llegar a un acuerdo. Si no es posible obtener el acuerdo, el arrendatario debería interponer una demanda judicial para que le sea reconocido judicialmente el derecho a la suspensión y/o reducción de la renta. Y, dentro de este escenario, lo más prudente, aunque no obligatorio, sería consignar las rentas en el juzgado, para evitar un desahucio por falta de pago.

Desde el punto de vista procesal, se plantean otros problemas, porque en caso de impago y siempre que no se haya obtenido un acuerdo entre las partes, el arrendador puede interponer demanda de desahucio por falta de pago. El procedimiento de desahucio por falta de pago es un procedimiento muy expeditivo, ya que en este tipo de procedimiento, el arrendatario no puede alegar y probar nada más que el pago (artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) o, en su caso, la concurrencia de causa de enervación de la acción. Cualquier otra alegación, no puede hacerse en el seno de este procedimiento, que avanzará inexorablemente hasta sentencia y ejecución de la misma. Al arrendatario que quisiera justificar su impago por alguno de los motivos anteriormente expuestos, sólo le quedaría la posibilidad de interponer una demanda de juicio declarativo para en juicio ordinario para que se le reconozca el derecho a suspender el pago de las rentas y, en cuanto le admitieran a trámite la demanda del juicio declarativo, pedir en el juicio de desahucio que se suspenda por prejudicialidad civil (artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

A fecha de hoy (31 de marzo de 2020), está suspendida toda la actividad judicial en el orden civil, hasta que se levanten las restricciones motivadas por el estado de necesidad. Pero, una vez se reinicie la actividad judicial, quedaremos supeditados a posibles interpretaciones contradictorias entre unos tribunales y otros.

Por ello, lo más aconsejable para el arrendatario es proponer al arrendador una solución pactada para la situación creada, planteada desde el principio de la buena fe y adaptada a la situación real del arrendador y del arrendatario.

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