Jordi Medina Ortiz

Doctor en Derecho – Abogado

Situación del arrendatario de vivienda tras la entrada en vigor de las disposiciones especiales dictada por el Gobierno de España por causa de la pandemia de COVID-19

Introducción

El Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, “por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a  COVID-19” (en adelante, RDL 11/2020), con el objetivo de seguir protegiendo y dando soporte al tejido productivo y social, establece un paquete de medidas de carácter social dirigidas al apoyo a trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables, haciendo especial hincapié en aquellos que más lo necesitan (según palabras del propio Gobierno); y, en segundo lugar, la puesta en marcha de un conjunto de medidas de diversa naturaleza con impacto directo en el refuerzo de la actividad económica, así como actuaciones encaminadas a apoyar a empresas y autónomos. De estas medidas, nos interesan las que afectan a los arrendamientos de vivienda y especialmente, las que van dirigidas al arrendatario y el arrendador, y no tanto las que van dirigidas a los órganos del Estado.

Ojo, en este y en los siguientes posts, nos limitamos sólo a examinar la situación de los arrendamientos urbanos de vivienda habitual. (Para arrendamientos urbanos para uso distinto del de vivienda, pueden consultar otro post de este Blog, bajo el título ¿Puedo suspender el pago de la renta del alquiler de local por causa del coronavirus? ).

Intentando sistematizar esta extensa norma, veamos los puntos que debe ir analizando sucesivamente para saber cómo queda la situación de los arrendatarios de vivienda habitual:

1.- El primer punto a aclarar consiste en determinar ¿qué contratos de arrendamiento de vivienda resultan aplicables las medidas del RD 11/2020.

2.- El segundo punto consiste en determinar si usted es una persona en situación de vulnerabilidad económica por causa del COVID-19.

3.- A continuación, examinaremos qué beneficios puede usted obtener si reúne los requisitos para ser considerado persona en situación de vulnerabilidad económica por causa de COVID-19.

4.- Por último, examinamos de qué forma, con qué documentos y en qué plazo debe usted hacer valer sus derechos.

Por este motivo, y siguiendo esta sistemática, en el presente artículo examinamos la primera de las cuestiones mencionadas y en los posts siguientes, el resto de las cuestiones.

Primera parte.- ¿A qué contratos de arrendamiento de vivienda resultan aplicables las medidas del RD 11/2020?

Lo primero que debe comprobar el arrendatario es si su contrato es realmente de arrendamiento de vivienda, es decir, si el destino de la finca, según su contrato de arrendamiento, es para vivienda habitual. Porque, si se trata de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, o de temporada, o arrendamiento para uso turístico, o arrendamiento de apartamento de estudiantes, o cualquier otra modalidad de arrendamiento que no sea precisamente arrendamiento de vivienda para ser destinada a vivienda habitual, queda fuera del ámbito de aplicación del RDL 11/2020.

A continuación, debe comprobar si su contrato es de fecha posterior al 1 de enero de 1995. Porque el RDL 11/2020 únicamente hace referencia a los arrendamientos de viviendas sujetos a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que entró en vigor el día 1 de enero de 1995.

No se acaba de entender por qué el Gobierno ha limitado el ámbito de aplicación de estas medidas a los contratos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Probablemente, ha pensado que los contratos anteriores a 1994, que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, son contratos con unas rentas muy bajas. Pero ello no siempre es así. Muchos de los contratos firmados antes de 1994 han visto actualizadas sus rentas de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

En cualquier caso, me temo que de conformidad con las reglas de aplicación de las normas jurídicas, especialmente el artículo 4.2 del Código Civil español, las leyes excepcionales no se aplicarán a supuestos distintos de los comprendidos en ellas. Por lo tanto, a no ser que los tribunales impongan otro criterio, en principio los arrendatarios con contratos anteriores al 1 de enero de 1995 quedan excluidos de los beneficios previstos por el Gobierno.

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