Jordi Medina Ortiz
Doctor en Derecho – Abogado
Tercera parte.- ¿Qué beneficios puede usted obtener si reúne los requisitos para ser considerado persona en situación de vulnerabilidad económica por causa de COVID-19?
1.- Suspensión de procedimientos de desahucio arrendaticio de vivienda y de los lanzamientos durante seis meses.
El RDL 11/2020 establece en primer lugar la suspensión de los procedimientos de desahucios arrendaticios, incluido el lanzamiento, relativos a vivienda habitual y siempre que el inquilino esté en situación de vulnerabilidad económica, conforme a lo que explicamos en el post anterior, que le impida obtener una alternativa habitacional. El arrendatario deberá solicitar la suspensión ante el Letrado de la Administración de Justicia (por medio de su procurador y abogado) y acreditar que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica mediante los documentos que se indican en el artículo 6 del RD 11/2020 (véase el post siguiente).
Los seis meses de aplazamiento comenzarán a contarse desde el día en que se reanude la actividad de los tribunales (probablemente la reanudación se hará cuando se decrete el final del estado de alarma).
2.- Prórroga extraordinaria de la duración del contrato de arrendamiento.
Los arrendamientos de vivienda cuyo plazo contractual o cuya prórroga finalice durante el estado de alarma o en los dos meses siguientes a la finalización del estado de alarma quedarán prorrogados –ojo, sólo si lo solicita el arrendatario al arrendador- por un período máximo de otros seis meses.
En la regulación de esta prórroga, el RDL 11/2020 no establece de forma expresa que el arrendatario tenga que ser una persona en situación de vulnerabilidad económica por causa del COVID-19.
3.- ¿Qué beneficios puede obtener usted si es persona en situación de vulnerabilidad económica por causa del COVID-19?.
Si usted es una persona en situación de vulnerabilidad económica por causa del COVID-19, habrá que analizar si su arrendador es un “gran tenedor”, en el sentido a que se refiere el RDL 11/2020.
A los efectos de este RDL 11/2020, son grandes tenedores los arrendadores de vivienda que sean: a).- empresa o entidad pública de vivienda; b).- persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros); c).- persona física o jurídica que sea titular de una superficie construida de más de 1.500 m2. Esta definición de gran tenedor me parece enormemente confusa. Plantea tantas dudas interpretativas[1] que dejará abierta la puerta a numerosos conflictos. Pero no extendernos aquí en este punto sería excesivo.
A).- Pues bien, si el arrendador es un gran tenedor:
A.1.- Habrá que ver, en primer lugar, si las partes llegan a algún acuerdo. Así lo establece el DRL 11/2020, a pesar de que se trata de una aclaración totalmente innecesaria porque, obviamente, si las partes llegan a un acuerdo, por causa del COVID-19 o por la causa que sea, ese acuerdo será vinculante para ellas.
A.2.- Antes del 2 de mayo de 2020, el arrendatario puede solicitar al arrendador una moratoria. Según los términos en que está redactado el artículo 4, parece que el arrendatario sólo puede pedir la moratoria, pero, en tal caso, el arrendador podrá optar entre conceder la moratoria o la reducción de la renta, de acuerdo con lo que a continuación explicaremos. El arrendador debe responder en el plazo de 7 días hábiles (aunque el RDL no prevé qué pasará si no contesta), pudiendo elegir entre las opciones siguientes:
A.2.1.- La Reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma, decretado el 14 de marzo de 2020, y las mensualidades siguientes, siempre y cuando continúe la situación de vulnerabilidad del arrendatario por causa del COVID-19, con un máximo de cuatro meses (entiendo que se refiere a cuatro meses en total).
A.2.2.- La Moratoria, consisten en el aplazamiento del pago de las rentas, de tal manera que el arrendatario no tendrá que pagar nada durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, prorrogadas una a una (siempre y cuando continúe la situación de vulnerabilidad del inquilino por causa del COVID-19), sin que puedan exceder en ningún caso de los cuatro meses. Transcurridos estos plazos, el arrendatario tendrá que pagar las rentas correspondientes al tiempo que haya durado la moratoria, en un plazo no inferior a tres años, mediante cuotas fraccionadas, sin intereses y penalizaciones. Obviamente, además deberá pagar el inquilino las rentas correspondientes a las nuevas mensualidades que vayan venciendo después de finalizada la moratoria. Tal y como está redactado el RDL 11/2020, parece que si el contrato de extingue antes de que el arrendatario haya dejado de pagar las rentas que le habían sido aplazadas, se producirá el vencimiento anticipado de éstas.
Si el arrendatario accede a una ayuda de las que establece el artículo 9 del RDL 11/2020, se levantará la moratoria en el mes siguiente y comenzará el pago fraccionado.
B).- Si el arrendador no es un gran tenedor.
B.1.- El arrendatario podrá solicitar al arrendador, antes del 2 de mayo de 2020, o un aplazamiento o un fraccionamiento aplazado, o una condonación total o parcial de la renta.
B.2.- El arrendador comunicará a la parte arrendataria las condiciones que acepta o las alternativas que ofrece en el plazo de 7 días laborables.
El RDL 11/2020 no prevé qué pasará si el propietario no contesta. Entiendo que, en tal caso, no hay ningún acuerdo y la obligación de pagar la renta permanecerá igual.
B.3.- Si no hay acuerdo, el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas en los artículos 9 y 10 del RDL 11/2020.
4.- Ayudas del Estado para los arrendatarios en situación vulnerable.
En el artículo 9 del RDL 11/2020 se prevé que el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana desarrolle una línea de avales mediante el Instituto de Crédito Oficial (ICO), para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad, a devolver en un plazo de seis años, prorrogable otros cuatro.
Estas ayudas podrán cubrir un máximo de seis mensualidades.
En principio, los beneficiarios serán definidos mediante una futura Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, pero deberá beneficiar como mínimo a los arrendatarios que estén en situación de vulnerabilidad regulada en el artículo 5 del RDL 11/2020.
En el artículo 10 se prevé que el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana desarrollará un nuevo programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19. Se tratará de ayudas directas a los arrendatarios, por un importe máximo del 100% de la renta o del 100% del préstamo que haya obtenido el arrendatario para pagar la renta, y con un tope máximo de 900 euros al mes.
Los requisitos para estas ayudas serán definidos por una Orden ministerial, pero deberán beneficiar como mínimo a los arrendatarios de vivienda habitual que se encuentran en situación de vulnerabilidad económica sobrevenida de acuerdo con lo que establece el artículo 5 del RDL 11/2020.
El artículo 11 del RDL 11/2020 prevé sustituir el programa de ayudas a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual, que hasta ahora se rige por el Plan Estatal de Vivienda 2018-2020, por el “Programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables”.
Los artículos 12, 13, 14 y 15 establecen normas dirigidas a los organismos públicos para que éstos puedan facilitar las ayudas a los arrendatarios anteriormente mencionadas.
[1] Por ejemplo, cuando dice “empresa o entidad pública de vivienda”, ¿está refiriéndose a las empresas municipales de vivienda y suelo que tienen muchos ayuntamientos?, o ¿son dos conceptos por separado: por un lado empresa y por otro entidad pública de vivienda?.
Cuando se refiere a una persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, ¿Cómo se computan?. Por ejemplo, un edificio no dividido en régimen de propiedad horizontal ¿es un único inmueble o tantos como viviendas o locales haya en él?.
Los inmuebles destinados o a usos no residenciales, por ejemplo, almacenes, instalaciones industriales, instalaciones deportivas, etc ¿computan para los 10 inmuebles o 1.500 m2?.
¿Qué se considera ser titular de un inmueble, ¿el usufructuario lo es?; ¿el nudo propietario?; ¿qué pasa con los inmuebles en copropiedad?. Piénsese, sin ir más lejos, que muchas viviendas pertenecen conjuntamente a cónyuges, ya sea en régimen de gananciales, ya en proindiviso dentro del régimen de separación de bienes, ¿habría que contar 20 inmuebles entre los dos cónyuges o habría que considerar que una parte alícuota de propiedad no equivale a propiedad del inmueble?.
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