Jordi Medina Ortiz
Doctor en Derecho – Abogado
Cuarta parte.- ¿Con qué documentos y en qué plazo debe usted hacer valer sus derechos? ¿Cómo se resolverán los conflictos que se susciten?
Para hacer valer un derecho, no basta con que concurran las circunstancias previstas en la ley, sino que además el interesado tiene que hacer valer su derecho en el momento oportuno, dirigirse a la persona indicada y acreditar que reúne las circunstancias exigidas por la ley mediante los documentos o medios de prueba que la ley establezca en cada caso.
El RD 11/2020 se establece de forma bastante exhaustiva (aunque no clara) los requisitos que deben concurrir para que el arrendatario pueda aprovecharse de los beneficios que el propio Decreto establece, sin embargo, es muy parco en cuanto al cómo y cuándo debe hacerlos valer.
Veamos a continuación qué documentos exige la ley, en qué plazos hay que hacerlos valer y qué pasará en caso de conflicto.
1.- Documentos a presentar al arrendador
El objetivo es probar documentalmente que el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, en los términos que se describen en el artículo 4 del RD 11/2020.
a).- La situación de desempleo del arrendatario o de los miembros de su unidad familiar se acreditará con un certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que debe constar la cuantía mensual percibida en concepto de subsidio o prestación de desempleo. Si no puede obtener este certificado, puede sustituirlo por una declaración responsable en que se justifique los motivos que le impiden obtenerla, sin perjuicio de que deberá presentarlos en el plazo adicional de un mes que se explica más adelante.
b).- El cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia (autónomos) mediante un certificado expedido por la Agencia Tributaria (u organismo competente de la Comunidad Autónoma) que acredite el cese de actividad declarada por el interesado.
c).- El número de personas que habitan en la vivienda habitual, con el libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, el certificado de empadronamiento (expedido con no más de seis meses de antelación) y la resolución administrativa de declaración de discapacidad o dependencia o de incapacidad permanente para la vida laboral.
d).- La no propiedad o usufructo de una vivienda en España, con una nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad, una nota por cada uno de los miembros de la unidad familiar. Si no puede obtener esta nota simple, también puede sustituirla por una declaración responsable en que se justifique los motivos que le impiden obtenerla, sin perjuicio de que deberá presentarlos en el plazo adicional de un mes que se explica más adelante.
e).- En cualquier caso, deberá hacer una “declaración responsable” relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse en situación de vulnerabilidad.
2.- Plazos
2.1.- Plazo para que el arrendatario solicite la moratoria o reducción.
El arrendatario que quiera beneficiarse de las moratorias o reducciones que prevé la ley tiene que solicitarlo al arrendador como máximo el 2 DE MAYO DE 2020.
Así resulta del plazo previsto en el RD 11/2020, es decir UN MES desde la entrada en vigor del DRL 11/2020. La entrada en vigor se produjo el 2 de abril de 2020. En consecuencia, de acuerdo con las normas para el cómputo de los plazos que establece el artículo 5 del Código Civil español, el arrendatario tendrá que comunicar su situación al arrendador como máximo el 2 de mayo de 2020. Téngase en cuenta que, a efecto del cómputo de los plazos civiles, no se excluyen los días inhábiles. Ni siquiera si el último día es inhábil.
No obstante, si en la fecha que el arrendatario solicita al arrendador la moratoria o la reducción no tuviere todos los documentos que señala en los apartados a) y d) anteriores, podrá presentarlos en el plazo de UN MES desde la finalización del estado de alarma y sus prórrogas.
2.2.- Plazo del arrendador para comunicar su decisión.
El arrendador debe comunicar al arrendatario su decisión sobre la moratoria o la reducción de la renta en el plazo de siete días laborables. Sin embargo, el RD 11/2020 no establece qué ocurrirá si el arrendador no contesta. De la interpretación sistemática de los artículos 4. 5 y 6, parece que la situación será diferente, según si el arrendador es o no es un gran tenedor.
Si el arrendador es un gran tenedor, parece que a falta de respuesta, se entenderá que ha optado por la moratoria y no por la reducción de la renta (eso parece deducirse de la redacción del artículo 4.1 del RD).
En cambio, si el arrendador no es un gran tenedor, en el caso de que éste no conteste a la solicitud del arrendatario, se entenderá que no se produce ni la reducción ni la moratoria. Al arrendatario no le quedará más remedio que solicitar los créditos y ayudas del gobierno previstos en el RD (artículo 8.3 del RD).
2.3.- Plazo para solicitar los créditos ICO y las ayudas transitorias para la financiación.
El RD 11/2020 no establece ningún plazo determinado para solicitar los créditos avalados por el ICO ni las ayudas directas establecidas para las persones en situación de vulnerabilidad económica.
Pero, dado que establece que la concesión de estas ayudas se desarrollará mediante Órdenes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, habrá que comprobar qué plazos y qué requisitos estableces dichas órdenes ministeriales.
Pero, con independencia de los plazos que establezcan, a la vista de lo que ha ocurrido con las ayudas que se anunciaron para autónomos con ocasión de la pandemia del Covid-19, el consejo más prudente es tener la documentación preparada para tramitar la solicitud inmediatamente que se publiquen las órdenes ministeriales.
3.- Daños y perjuicios en caso de haber solicitado los beneficios establecidos en el RDL 11/2020 indebidamente
Ha de saber que si llega a beneficiarse de alguna moratoria o reducción de la renta, o de alguna ayudad transitoria para la financiación y, posteriormente, llegara a comprobarse que usted realmente no se encontraba en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19, será responsable de los daños y perjuicios y de los gastos generados, que en ningún caso serán inferiores al beneficio que usted haya obtenido.
4.- Resolución de conflictos
El RD 11/2020 no prevé qué pasará en los casos de desacuerdo. Por ejemplo, desacuerdos acerca de si concurren los requisitos necesarios para que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad por causa del Covid-19; desacuerdos acerca de si el arrendador es realmente un gran tenedor o no; o si el arrendatario tiene derecho o no a percibir las ayudas establecidas en el DR 11/2020; o sobre el importe de las mismas; etc …
En tales casos, habrá que presentar demanda ante el juzgado de primera instancia para que sea el juez el que dirima la cuestión. El tipo de procedimiento será el que corresponda en función del importe de los beneficios que pretenda obtener el arrendatario: si son iguales o inferiores a 6.000.- €, será el juicio verbal; en caso de que los beneficios superen dicho importe, será el juicio ordinario (artículo 249.1.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Desgraciadamente, dada la urgencia de la situación, en el caso de que haya que recurrir a la vía judicial, todas la finalidad de beneficiar a los arrendatarios en situación vulnerable se verá frustrada. Por ello habría que solicitar al juez que dicte medidas cautelares previas incluso antes de presentar la demanda.
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